Этапы ремонта квартиры: от бетона до сдачи

Подготовка: проект, смета, договор

Самый короткий по времени этап и самый важный по деньгам. Всё, что решено на бумаге, потом не приходится переделывать на объекте. Если пропустить подготовку и сразу позвать мастеров, решения о розетках, свете и сантехнике будут приниматься по ходу — и каждое такое решение стоит времени.

Консультация и замер

Первый разговор — о задаче: жить самим, сдавать или продавать, какой бюджет и к какому сроку. Затем замер квартиры. Для квартиры в новостройке на этом же шаге выясняют правила управляющей компании: в какие часы можно шуметь, как заносить материалы, что согласовать. Консультация у нас идёт по всем вопросам на всём строительном пути и после него, включая работу с УК.

Многие наши заказчики живут в другом городе или стране и не хотят разбираться в ремонте сами. Для них подготовка особенно важна: чем подробнее проект, тем меньше вопросов к ним по ходу работ.

Дизайн-проект и технические проекты

Дизайн-проект отвечает на вопрос «как будет выглядеть», технические проекты — «где пойдут кабели и трубы». Электрика, водоснабжение, канализация, кондиционирование и, если нужно, отопление разводятся по чертежам, а не по памяти мастера. Стоимость дизайн-проекта — от 2 000 до 8 000 ₽ за м², в зависимости от дизайнера и состава: рабочий проект без визуализации — от 2 000 ₽, с визуализацией — 3 500–8 000 ₽. Подробно об этом — на странице «Дизайн-проект», а что ещё входит в цену метра — в статье «Что входит в ремонт под ключ».

Если в квартире меняется планировка, перепланировку согласуют в МЖИ до начала черновых работ. Мы это делаем, но в стоимость ремонта под ключ согласование не входит и считается отдельно. Дизайнерский ремонт со сложной мебелью по проекту, скрытыми дверями и встроенным светом идёт на 2–4 месяца дольше обычного — это тоже закладывают в график на этапе проекта.

Смета и договор с оплатой по этапам

Перед началом работ составляется подробная смета и согласовывается состав работ. Стоимость согласованных работ фиксируется в договоре. Дополнительные работы, изменения проекта или замена выбранных материалов согласовываются с заказчиком отдельно, а оплата идёт по этапам. Ориентир цены сегодня: ремонт под ключ с проектом, материалами, мебелью и декором — 90–110 тыс. ₽ за м², только ремонтные работы по готовому проекту — 30–40 тыс. ₽ за м².

Черновой этап

Черновой этап у нас занимает до 2,5 месяцев. Это всё, что потом окажется внутри стен, пола и потолка. Ошибку здесь дороже всего исправлять: чтобы переложить трубу под готовой плиткой, придётся снять плитку.

Демонтаж и подготовка

В новостройке без отделки демонтажа почти нет: убирают строительный мусор, возводят перегородки по проекту, при необходимости переносят проёмы. Во вторичке этот шаг больше — снимают старую отделку, полы, сантехнику и проводку до основания. Входную дверь, окна и подоконники закрывают защитой: они должны дожить до сдачи без царапин.

Электрика, сантехника, кондиционирование

По техническому проекту прокладывают кабели, ставят электрощит и подрозетники, разводят водоснабжение и канализацию, собирают коллекторный узел, прокладывают трассы кондиционеров. Если нужен водяной тёплый пол или перенос отопления, его делают здесь же: отопление мы делаем, но в стоимость под ключ оно не входит — нужно не всегда. Освещение тоже закладывается сейчас: линейный свет в потолке или подсветка ниши невозможны без кабеля, проложенного до штукатурки.

Стяжка и штукатурка

Когда трубы и кабели на месте и проверены, пол закрывают шумоизоляцией и заливают стяжку, стены и потолок штукатурят. Стяжке нужно время высохнуть, и это не тот срок, который можно сократить без последствий: пол, уложенный на сырую стяжку, потом ведёт. Поэтому черновой этап и занимает до 2,5 месяцев даже в небольшой квартире.

Порядок внутри этапа тоже важен. Электрику и трубы прокладывают до штукатурки и стяжки, а не после: иначе придётся штробить уже выровненные стены. Перегородки ставят раньше электрики, потому что в них идут подрозетники и выключатели. Санузлы гидроизолируют до плитки, и гидроизоляцию заводят на стены, а не только на пол.

Перед тем как закрыть инженерию, её стоит увидеть своими глазами. Попросите прораба показать разводку, сфотографируйте каждую стену с рулеткой — эти фото пригодятся, когда будете вешать полки и картины. Если в проекте что-то поменялось по ходу, сейчас самый дешёвый момент это исправить.

Чистовой этап

Чистовой этап занимает ещё до 2,5 месяцев. Это то, что вы будете видеть каждый день, поэтому здесь важны и качество, и порядок: сначала грязные работы, затем чистые, иначе пыль от шлифовки ляжет на новую краску.

Отделка стен, пола и потолков

Сначала плитка в санузлах и на кухне, потолки, шпаклёвка и покраска стен, стеновые панели. Пол — ближе к концу этапа: паркет, инженерная доска или керамогранит укладывают, когда основная грязь уже позади. Материалы к этому моменту должны стоять на объекте: при ремонте под ключ подбор и закупку чистовых материалов мы обычно берём на себя и отвечаем за них, а если вы закупаете сами — договоритесь о датах поставки заранее. Как это записать в смете и договоре — в статье «Договор на ремонт квартиры».

Двери, свет и сантехприборы

Последний шаг отделки: устанавливают межкомнатные двери, плинтусы, розетки и выключатели, светильники, кондиционеры, унитазы, раковины, смесители, душевые. После этого квартира уже выглядит готовой, но жить в ней ещё нельзя — нет мебели, техники и всего, что делает её домом.

Комплектация квартиры

Этап, о котором почти не пишут в статьях про порядок ремонта, хотя без него квартиру нельзя ни заселить, ни сдать. Для инвестора он решающий: клиент может передать нам квартиру и получить полностью готовый объект, который уже можно сдавать.

Мебель и техника

Кухня, шкафы, кровати, диван, бытовая техника — по проекту, с размерами, которые сняли после чистовой отделки. Встроенную мебель и кухню заказывают заранее, ещё на чистовом этапе, иначе квартира будет стоять пустой, пока идёт изготовление. В ремонте под ключ подбор и закупка мебели и техники входят в цену.

Технику выбирают под кухню, а не наоборот: размеры встраиваемого духового шкафа, посудомойки и холодильника должны быть известны до того, как кухню отдают в производство. То же с розетками — их места на фартуке и за техникой закладывают ещё в техническом проекте, на подготовке.

Текстиль и декор

Шторы, покрывала, ковры, зеркала, картины, посуда — то, что превращает отремонтированную квартиру в жилую. Для квартиры под сдачу или продажу мы подбираем и добавляем мебель, освещение, текстиль, декор, делаем необходимые небольшие доработки и приводим объект к готовому товарному виду.

Доставка и монтаж

Доставку и монтаж нужно согласовать по датам: кухню собирают раньше, чем вешают шторы, а технику подключают после кухни. Если этим занимается заказчик, на этапе легко потерять несколько недель на ожидание сборщиков. В нашем ремонте под ключ доставка и организация монтажа — отдельный пункт работ, и мы ведём его сами.

Финал и приёмка

Финал занимает немного времени, но именно здесь заказчик принимает результат и решает, всё ли сделано, как договаривались.

Финальная уборка

После монтажа мебели в квартире остаются пыль, плёнки, упаковка и следы скотча. Финальная уборка входит в наш ремонт под ключ: квартира сдаётся готовой к заезду, а не к ещё одной уборке. Для квартиры под сдачу следом идёт подготовка к показу и, если нужно, сама сдача, продажа или полное управление квартирой.

Приёмка по актам и гарантия

Этапы принимают по акту, а в финале — квартиру целиком: проверьте, что двери закрываются, розетки работают, вода не подтекает, плитка не звучит пусто. Всё, что не так, вносится в акт с датой исправления. Гарантия на работы у нас — 2 года, и в неё входят материалы, которые закупали мы.

Как платить по этапам

Поэтапная оплата защищает обе стороны: заказчик не платит за то, чего ещё нет, подрядчик не работает в долг. Главное — чтобы порядок был записан в договоре, а не в переписке.

Сколько платежей обычно в ремонте

Столько, сколько этапов записано в договоре. Чаще всего платёж привязывают к крупному этапу: подготовка и проект, черновые работы, чистовые работы, комплектация. Материалы и мебель могут оплачиваться отдельно, по мере закупки. Посмотрите в договоре три вещи: за что именно платёж, после какого события он наступает и как оформляется приёмка. Ремонт целиком вперёд не оплачивают.

Если вы живёте в другом городе и на объект приезжать не можете, договоритесь о фото- и видеоотчёте к каждому платежу: что сделано, какие скрытые работы закрыты, что впереди. Такой отчёт заменяет визит на объект и остаётся у вас как документ — к нему можно вернуться, если через год понадобится найти трубу в стене.

Что проверить перед оплатой каждого этапа

Перед платежом за черновой этап — что разводка соответствует проекту, всё сфотографировано до закрытия, стяжка ровная. Перед платежом за чистовой — геометрию стен и углов, швы плитки, работу дверей, света и сантехники. Перед оплатой комплектации — что мебель и техника соответствуют смете и собраны без повреждений. Сверьте сделанное со сметой: если работа не входила в смету, она должна быть согласована с вами отдельно и до выполнения, а не появиться в счёте задним числом.

С объекта: ЖК Остров, 48 м² — 5 месяцев от бетона до жильцов

Объект

Квартира 48 м², ЖК Остров, Москва

Задача

Ремонт под ключ под сдачу, от бетона

Этапы

Договор и смета → черновые до 2,5 мес → чистовые до 2,5 мес → комплектация и сдача

Срок

5 месяцев от договора до заезда жильцов

Результат

Сдали в аренду за 2 дня после ремонта

В этом же ЖК мы делали и квартиру 70 м² — отделочные работы под ключ заняли 6 месяцев. На кадре черновой этап в Острове: трубы и коллектор собраны и видны, пока их не закрыла стяжка. Готовая квартира — на странице «ЖК Остров, 48 м²».

Вопросы и ответы

Читайте также

Проверено: 13 октября 2026.