Капитальный ремонт вторичного жилья с демонтажом

Что такое капитальный ремонт квартиры

Капитальный ремонт во вторичке — это ремонт, после которого в квартире не остаётся ничего от прошлого, что может подвести: старая отделка снята, электрика, сантехника и канализация сделаны заново, основание выровнено, а чистовая отделка ложится на новую базу. Косметика поверх старых труб и проводки такой задачи не решает.

Не путать с капремонтом дома

Взносы в фонд капитального ремонта идут на общее имущество дома — крышу, фасад, лифты, общие стояки. Этим занимается не собственник квартиры. Мы говорим о другом: о капитальном ремонте внутри вашей квартиры, который вы заказываете сами.

Какие квартиры берём

Вторичное жильё с демонтажом — одно из четырёх направлений нашей работы, наряду с новостройками, загородными домами и таунхаусами, апартаментами. Берём квартиры целиком. Минимальный объект — от 1 млн ₽: мелкий бытовой ремонт, ремонт одной комнаты и разовые работы мы не делаем.

Что входит: от демонтажа до готовой квартиры

Порядок работ во вторичке такой же, как в новостройке, только в начале добавляется демонтаж: прежде чем строить, нужно снять то, что осталось от прошлого ремонта.

Демонтаж и подготовка

Снимаем старую отделку и всё, что пойдёт под замену, и готовим квартиру к черновым работам. Во вторичке именно здесь выясняется, что скрывалось под прошлым ремонтом, поэтому демонтаж в цену метра не входит: его объём и стоимость считаем отдельно после осмотра квартиры.

Черновые работы

Электрика, сантехника и канализация, стяжка и штукатурка. Кондиционеры с монтажом закладываем на этом же этапе, пока стены открыты.

Чистовая отделка

Плитка, полы, покраска, двери, потолки и другие элементы. Подбор и закупку чистовых материалов ведём сами.

Комплектация и уборка

Если нужна квартира полностью готовой — подбираем и закупаем мебель, технику, освещение, текстиль и декор, организуем доставку и монтаж. В конце — финальная уборка. В зависимости от задачи отдельные позиции можно исключить или добавить.

Инженерия: то, что потом не видно

Главное в капитальном ремонте — то, что окажется под отделкой: исправить это потом можно только вскрыв свежий ремонт. Поэтому инженерные работы идут по техническим проектам, а они входят в цену ремонта под ключ.

Электрика

Разводка по техническому проекту. Всё, что потом скроется в стенах и под полом, делается до штукатурки и стяжки.

Сантехника и канализация

Водоснабжение, канализация, коллекторные узлы и инсталляции. К узлам, которые могут понадобиться в будущем, оставляем доступ — например, через люк в стене.

Отопление

Работы по отоплению делаем, но в цену метра они не входят: нужны не на каждом объекте, поэтому считаются отдельно.

Кому подходит капитальный ремонт вторички

Мы берём весь процесс на себя — проект, демонтаж, ремонт, закупки и, если нужно, мебель, технику и декор. Это подходит тем, кто делает квартиру для себя, и тем, кто покупает вторичку под сдачу или продажу.

Купили квартиру со старым ремонтом

Планировка устраивает, а отделка и инженерия — нет. Нужно пройти весь путь от демонтажа до готовой квартиры и не собирать бригады по отдельности.

Квартира под сдачу или продажу

Вторичку можно довести до готового к сдаче или продаже объекта так же, как новостройку. Подробно — на страницах «Ремонт под сдачу» и «Ремонт под флиппинг».

Живёте в другом городе или стране

Приезжать на объект каждую неделю нет возможности. Смета и состав работ согласуются до начала, стоимость фиксируется в договоре, изменения — только с вашего согласия.

Сколько стоит капитальный ремонт квартиры

Под ключ — 90–⁠110 тыс. ₽ за м². В эту цену входят дизайн-проект без визуализации, все технические проекты, работы, закупка материалов, мебели, техники и декора. Если проект у вас уже есть, можно заказать только работы — 30–⁠40 тыс. ₽ за м². Демонтаж в эти цены не входит: его стоимость определяем после осмотра и считаем отдельно. Минимальный объект — от 1 млн ₽.

Что не входит в цену метра

Демонтаж — его объём зависит от состояния квартиры, поэтому стоимость определяем после осмотра. А также согласование перепланировки в МЖИ и отопление: эти работы мы делаем, но нужны они не на каждом объекте, поэтому тоже считаются отдельно. О перепланировке подробно — в статье «Согласование перепланировки».

От чего зависит итог во вторичке

От площади, состояния квартиры, объёма демонтажа и уровня отделки. Дизайнерский ремонт с нестандартными решениями дороже и дольше. Точную сумму даёт смета — её составляем до начала работ. Как складывается цена метра — на странице «Сколько стоит ремонт под ключ».

Сколько длится капитальный ремонт

Срок зависит от квартиры, поэтому точный график фиксируем в договоре по смете. Ориентиры по этапам:

• черновые работы — до 2,5 месяцев;
• чистовые работы — до 2,5 месяцев;
• сложный объект — ещё 2–3 месяца;
• дизайнерский ремонт может идти на 2–4 месяца дольше.

Для сравнения — новостройка

Квартира 60 м² под ключ от бетона — в среднем 5–7 месяцев. Во вторичке к этому пути добавляется демонтаж, и его объём становится понятен только после осмотра.

Как выглядит объект в работе и после

Ниже — наш объект в ЖК Сердце Столицы: 75 м², дизайнерский ремонт под ключ, 10 месяцев. Слева коридор до чистовой, справа — готовая квартира.

Смета, договор и оплата по этапам

Смета до начала работ

Перед началом работ составляем подробную смету и согласовываем с вами состав работ. Стоимость согласованных работ фиксируется в договоре.

Изменения — только по согласованию

Дополнительные работы, изменения проекта или замена выбранных материалов согласовываются с вами отдельно. Во вторичке это особенно важно: если после демонтажа нашлось то, чего не было видно, решение принимаете вы.

Оплата по этапам

Платите за этап, а не всю сумму вперёд.

Закупка материалов

Обычно закупку берём полностью на себя — тогда за материалы мы отвечаем в рамках гарантии. Если вам удобнее закупить самим, это обсуждается.

Материалы для капитального ремонта

Материалы подбираем под задачу объекта. Вот что применяем на объектах:

• черновые материалы — Knauf, Weber-Vetonit, Ceresit, Mapei, Litokol;
• инженерная сантехника — Geberit, TECE, Viega, VALTEC, REHAU, Grohe, Hansgrohe;
• электрика — Schneider Electric, Legrand, ABB, Jung, Gira;
• плитка и напольные покрытия — Atlas Concorde, Italon, Kerama Marazzi, FineFloor, Quick-Step;
• двери — Sofia, Union, Barausse, Волховец.

Кухня и мебель

Кухни и корпусную мебель делаем по индивидуальному проекту: во вторичке с нестандартными нишами и стенами это единственный способ встать точно по размерам.

Кто отвечает за объект

За объект отвечает персональный прораб, и есть контроль руководителя. В команде свои рабочие и подрядчики по всем направлениям, дизайнеры, проектировщики и согласователи. Консультируем по всем вопросам на всём пути ремонта и после него, работу с управляющей компанией берём на себя.

Можно приехать и посмотреть

По предварительной договорённости можно приехать на действующий объект и посмотреть работу вживую.

Гарантия

Гарантия на работы — 2 года.

Вторичка или новостройка: в чём разница для ремонта

Разница — в том, с чего начинается работа. Итог одинаковый: готовая квартира.

Вопросы о капитальном ремонте вторички

Смотрите также

Проверено: 29.09.2026.